Eine geerbte Liegenschaft gehört der Erbengemeinschaft als Ganzes: Bis zur Teilung können die Erben nur gemeinsam und einstimmig über sie verfügen – ein einzelner Erbe kann weder allein verkaufen noch allein vermieten. Genau daraus entstehen die meisten Konflikte. Die Grundlage jeder Lösung ist eine neutrale Verkehrswertschätzung, die alle Beteiligten akzeptieren.
Ein Todesfall in der Familie ist keine Ausgangslage, in der man sich mit Grundbuchauszügen und Steuerfragen beschäftigen möchte. Trotzdem laufen ab dem ersten Tag Kosten weiter, und irgendwann steht die Frage im Raum, was mit dem Haus geschehen soll. Diese Seite gibt Ihnen die Grundlagen – sachlich, ohne Verkaufsdruck.
immo otti begleitet Erbengemeinschaften in Nidwalden, Obwalden und Luzern. Unsere Rolle ist dabei bewusst neutral: Wir arbeiten für die Erbengemeinschaft als Ganzes, nicht für einzelne Erben. Das ist der Unterschied, der eine Bewertung für alle Beteiligten akzeptabel macht.
Was darf eine Erbengemeinschaft – und was nicht?
Mit dem Tod des Erblassers geht die Liegenschaft automatisch auf die Erben über – aber nicht anteilig, sondern als Gesamteigentum. Niemand besitzt „ein Drittel des Hauses“; alle besitzen gemeinsam das ganze Haus. Rechtlich heisst das: Für den Verkauf, eine Vermietung, eine Hypothekarerhöhung oder einen Umbau braucht es die Zustimmung aller Erben.
Das führt zur klassischen Blockade: Zwei Geschwister wollen verkaufen, das dritte will das Elternhaus behalten, kann die anderen aber nicht ausbezahlen. Ohne Einigung passiert – nichts. Die Liegenschaft steht leer, der Unterhalt läuft weiter, und die Stimmung verschlechtert sich mit jedem Monat.
Die vier Optionen für eine geerbte Liegenschaft
Es gibt keine allgemein „richtige“ Lösung – nur eine, die zu Ihrer Familie, Ihren Finanzen und Ihrem Zeithorizont passt. Hier die ehrliche Gegenüberstellung:
Verkaufen und Erlös teilen
Dafür: Sauberste Lösung: Der Verkaufserlös ist objektiv teilbar, die Erbengemeinschaft wird aufgelöst, niemand muss den anderen ausbezahlen.
Dagegen: Die Liegenschaft bleibt nicht in der Familie. Emotional oft der schwierigste Schritt – besonders beim Elternhaus.
Ein Erbe übernimmt und zahlt aus
Dafür: Das Objekt bleibt in der Familie, ein Erbe bekommt sein Zuhause oder eine Kapitalanlage.
Dagegen: Der übernehmende Erbe braucht Eigenkapital und Tragbarkeit für die Auszahlung. Streitpunkt ist fast immer der Anrechnungswert – und die latente Grundstückgewinnsteuer, die mitübernommen wird.
Gemeinsam vermieten
Dafür: Laufender Ertrag für alle, keine sofortige Entscheidung nötig. Sinnvoll, wenn der Markt gerade ungünstig ist.
Dagegen: Die Erbengemeinschaft bleibt bestehen – mit allen Einstimmigkeitsproblemen. Unterhalt, Mieterwahl und Investitionen müssen dauerhaft gemeinsam entschieden werden.
Versteigerung / Teilungsklage
Dafür: Funktioniert auch ohne Einigkeit: Kommt keine Lösung zustande, kann jeder Erbe die Teilung gerichtlich verlangen.
Dagegen: Teuer, langwierig und beziehungsschädigend. Der Erlös liegt bei einer Versteigerung erfahrungsgemäss unter dem freihändig erzielbaren Preis. Das ist der Weg, den wir vermeiden helfen.
Die neutrale Verkehrswertschätzung als Basis der Erbteilung
Fast jeder Erbstreit um eine Immobilie ist im Kern ein Streit über den Wert. Der Erbe, der übernehmen möchte, hält den Wert für zu hoch; die anderen halten ihn für zu tief. Solange die Zahl von einer Partei stammt, wird sie von der anderen bezweifelt – das ist menschlich und völlig normal.
Deshalb ist die wichtigste Eigenschaft einer Bewertung im Erbfall nicht Präzision, sondern Akzeptanz durch alle Beteiligten. Wir bewerten vor Ort, legen die Vergleichstransaktionen offen, auf die wir uns stützen, und erklären die Herleitung so, dass jeder Erbe sie nachvollziehen kann – auch derjenige, der das Ergebnis lieber anders hätte.
Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich. Für formelle Zwecke – etwa wenn ein Teilungsvertrag beurkundet oder ein Verfahren geführt wird – erstellen wir ein schriftliches Verkehrswertgutachten, das separat offeriert wird.
Steuern beim Immobilienerbe in Nidwalden und Obwalden
Erbschaftssteuer: Für direkte Nachkommen und Ehegatten fällt in Nidwalden und Obwalden keine Erbschaftssteuer an. Für entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen gelten kantonale Sätze – hier lohnt sich eine frühe Abklärung.
Grundstückgewinnsteuer: Der Erbgang selbst löst keine Steuer aus, sondern einen Aufschub. Verkauft die Erbengemeinschaft die Liegenschaft später, wird der Gewinn gegenüber dem ursprünglichen Erwerbspreis des Erblassers besteuert – nicht gegenüber dem Wert im Todeszeitpunkt. Bei einem Haus, das die Eltern vor 40 Jahren gekauft haben, kann das ein erheblicher Betrag sein.
In Nidwalden ist der Satz degressiv nach Besitzdauer (36 % bis 12 %), wobei die Besitzdauer des Erblassers angerechnet wird – ein wichtiger Vorteil. In Obwalden gilt ein proportionaler Satz von 1,8 % (einfache Steuer) multipliziert mit dem Steuerfuss.
Option 5: Die geerbte Liegenschaft entwickeln
Eine Möglichkeit, die in Erbfällen regelmässig übersehen wird: Bei grossen Parzellen, Bauland oder älteren Häusern in guter Lage ist der Direktverkauf nicht immer die wirtschaftlichste Lösung. Ein Verkauf mit rechtskräftiger Baubewilligung, ein Ersatzneubau oder die Abgabe im Baurecht können den Erlös für die Erbengemeinschaft deutlich erhöhen.
Das lohnt sich nicht immer – aber die Prüfung kostet nichts und die Antwort verändert die Ausgangslage der Teilung manchmal grundlegend.
Ablauf mit immo otti
- Gemeinsames ErstgesprächAlle Erben sind eingeladen – vor Ort oder per Video. Wir hören zu und ordnen die Ausgangslage sachlich ein, ohne Partei zu ergreifen.
- Neutrale Bewertung vor OrtRichard Otto besichtigt die Liegenschaft und erstellt eine nachvollziehbare Marktwertschätzung – kostenlos.
- Optionen durchrechnenVerkauf, Übernahme mit Auszahlung, Vermietung oder Entwicklung – inklusive latenter Steuerlast und Hypothekarfragen.
- Entscheid und UmsetzungAuf Wunsch übernehmen wir die Vermarktung – auf Wunsch diskret und ohne öffentliches Inserat – und begleiten Sie bis zur Beurkundung.
Checkliste: Immobilie geerbt – die ersten fünf Schritte
- Todesfall und Erbenstellung klären: Erbschein bzw. Erbbescheinigung beantragen, Testament oder Erbvertrag prüfen, allfälligen Willensvollstrecker kontaktieren.
- Unterlagen zur Liegenschaft beschaffen: Grundbuchauszug, Hypothekarverträge, Gebäudeversicherungsausweis, letzte Steuerveranlagung, Unterhalts- und Sanierungsbelege.
- Hypothek und laufende Kosten sichern: Die Bank informieren, Zahlungen von Zins, Amortisation, Versicherungen und Nebenkosten sicherstellen – sie laufen weiter.
- Neutrale Verkehrswertschätzung einholen: Bevor über Übernahme oder Verkauf diskutiert wird, braucht es eine Zahl, der alle Erben vertrauen.
- Entscheid gemeinsam treffen und schriftlich festhalten: Erst danach Massnahmen einleiten – idealerweise mit einem Teilungsvertrag, den ein Notar beurkundet.
Diese Seite lässt sich direkt ausdrucken – praktisch für die nächste Besprechung in der Erbengemeinschaft.
Off-Market-VerkaufIch hatte die Möglichkeit, meine Liegenschaft „off market“ über die beiden zu verkaufen, und bin noch immer beeindruckt, wie reibungslos und schnell der gesamte Prozess abgelaufen ist. […] Besonders hervorheben möchte ich die Geschwindigkeit des Verkaufs. Innerhalb kürzester Zeit war alles geregelt – damit hätte ich nie gerechnet! […] Auch die Abwicklung beim Notar verlief absolut reibungslos. Ich musste mich praktisch um nichts kümmern.
Verkauf EigentumswohnungDer Verkauf unserer Wohnung mit immo. otti war sehr professionell von A-Z. Richard Otto und sein Partner haben uns laufend über den neusten Stand des Verkaufes informiert und bei Fragen waren Sie stehts erreichbar. Ebenfalls haben sie sich sehr bemüht dass alles sehr schnell abgewickelt wurde.
Häufige Fragen zu Immobilien im Erbfall
Kann ein einzelner Erbe den Verkauf blockieren?
Wer bezahlt die Immobilienbewertung bei einer Erbschaft?
Gibt es in Nidwalden und Obwalden eine Erbschaftssteuer?
Muss beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer bezahlt werden?
Wie berechnet man den Auszahlungsbetrag für die anderen Erben?
Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen bleiben?
Können wir die geerbte Immobilie diskret verkaufen?
Was passiert mit der Hypothek der geerbten Liegenschaft?
Wir sind uns nicht einig – können Sie trotzdem helfen?
Können wir die geerbte Liegenschaft auch entwickeln statt verkaufen?
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