Wenn ich mit Kaufinteressenten an einem Tisch sitze, kommt die Frage fast immer: «Richard, wie viel können wir uns eigentlich leisten?» In der Innerschweiz ist das eine sehr ernste Frage — die Preise für Einfamilienhäuser liegen in Nidwalden und Luzern regelmässig über CHF 1,2 Millionen. Was viele nicht wissen: Die Bank schert sich wenig um den aktuellen Zinssatz. Sie rechnet mit einem Stresszins von 5% — und das verändert alles. Dieser Artikel erklärt Ihnen die Tragbarkeitsformel Schritt für Schritt, mit realen Zahlen aus dem Innerschweizer Markt.
CHF 1,45 Mio
Medianpreis Einfamilienhaus Nidwalden Q1 2026
Wüest Partner, Immo-Monitoring Q1 2026. +2,8% YoY.
5 %
Kalkulationszinssatz der Banken
Regulatorischer Stresszins — unabhängig vom aktuellen SARON (ca. 0,85%) oder Festhypothek (ca. 1,7%). Selbstregulierung SBVg.
33 %
Maximaler Einkommensanteil für Wohnkosten
Branchenstandard aller Schweizer Banken. Bei CHF 180'000 Bruttoeinkommen: max. CHF 59'400/Jahr für Zins, Amortisation und Unterhalt.
Was Tragbarkeit wirklich bedeutet — und warum der Kalkulationszins Sie überraschen wird
Tragbarkeit ist der zentrale Massstab, nach dem Banken entscheiden, ob sie Ihnen eine Hypothek geben. Das Grundprinzip: Die laufenden Wohnkosten dürfen maximal 33% Ihres Bruttoeinkommens betragen.
Aber aufgepasst: Die Wohnkosten werden nicht mit dem aktuellen Marktzins berechnet, sondern mit einem theoretischen Kalkulationszinssatz von 5%. Warum? Die Banken wollen sicherstellen, dass Sie auch einen deutlichen Zinsanstieg verkraften, ohne das Eigenheim verkaufen zu müssen. Wer nur beim aktuellen Tiefstzins tragbar ist, sitzt auf einem Risiko — für sich selbst und für die Bank.
Historisch war dieses Szenario alles andere als theoretisch: Zwischen 2022 und 2023 stiegen die Hypothekarzinsen in weniger als 18 Monaten von unter 1% auf über 3,5%. Wer nur knapp beim Tiefstzins tragbar war, geriet unter Druck.
(Quelle: Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung SBVg, gültig 2026)
Die Tragbarkeitsformel Schritt für Schritt
Die drei Kostenkomponenten, die Banken addieren:
1. Kalkulatorischer Zins: Hypothekarsumme × 5% pro Jahr
2. Amortisation: Die zweite Hypothek (Tranche zwischen 65% und 80% des Belehnungswerts) muss innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisiert werden. Das ergibt eine fixe Jahresrate.
3. Unterhaltskosten: Pauschal 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr.
Diese drei Beträge addiert ergeben die jährlichen Wohnkosten. Geteilt durch 3 ergibt das das mindestens erforderliche Jahreseinkommen.
Innerschweiz-Insight
In meiner Erfahrung unterschätzen viele Käufer den Unterhaltskostenanteil. 1% von CHF 1,2 Mio. sind CHF 12'000 pro Jahr — das fliesst in die Tragbarkeit ein, auch wenn Sie im ersten Jahr gar keine Renovation planen.
Tragbarkeitsbeispiel: Einfamilienhaus in Stans für CHF 1,2 Millionen
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an. Ein Einfamilienhaus in Stans, Nidwalden, Kaufpreis CHF 1,2 Millionen.
| Posten | Berechnung | Jahresbetrag |
|---|---|---|
| Eigenkapital (20%) | CHF 1’200’000 × 20% | CHF 240’000 |
| Hypothek total | CHF 1’200’000 − CHF 240’000 | CHF 960’000 |
| 1. Hypothek (65% des Kaufpreises) | CHF 1’200’000 × 65% | CHF 780’000 |
| 2. Hypothek (15% des Kaufpreises) | CHF 960’000 − CHF 780’000 | CHF 180’000 |
| Kalkulatorischer Zins (5% auf CHF 960’000) | CHF 960’000 × 5% | CHF 48’000/Jahr |
| Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre) | CHF 180’000 ÷ 15 | CHF 12’000/Jahr |
| Unterhalt (1% von CHF 1’200’000) | CHF 1’200’000 × 1% | CHF 12’000/Jahr |
| Total jährliche Wohnkosten | CHF 72’000/Jahr | |
| Erforderliches Bruttoeinkommen (÷ 33%) | CHF 72’000 ÷ 0,33 | CHF 218’200/Jahr |
Das bedeutet: Sie brauchen für dieses Haus ein Haushaltsbruttogehalt von mindestens rund CHF 218’000 pro Jahr — also etwa CHF 18’200 pro Monat brutto. Das entspricht ungefähr zwei gut verdienenden Berufen im gehobenen Mittelstand.
(Quelle: Kalkulationsschema gemäss SBVg-Richtlinien; Kaufpreisbeispiel basierend auf Medianpreisen Nidwalden, Wüest Partner Q1 2026)
Eigenkapital: Das 20%-Minimum und was wirklich zählt
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen Sie als Eigenkapital einbringen. Dabei gilt eine wichtige Unterscheidung:
Hartes Eigenkapital (mind. 10%): Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a, Erbschaften, Schenkungen. Diese Mittel müssen nachweislich aus eigener Kraft aufgebaut worden sein.
Weiches Eigenkapital (max. 10%): Vorbezug aus der Pensionskasse (WEF). Diese Option reduziert jedoch Ihre zukünftige Rente und erhöht die Amortisationspflicht, da die PK-Mittel im Prinzip «zurückgezahlt» werden sollten.
| Eigenkapitalquelle | Qualifikation | Anrechenbar auf |
|---|---|---|
| Sparkonto, Kontoguthaben | Hartes EK | 20%-Quote |
| Wertschriften / ETFs | Hartes EK | 20%-Quote |
| Säule 3a | Hartes EK | 20%-Quote |
| Erbschaft / Schenkung | Hartes EK (mit Nachweis) | 20%-Quote |
| PK-Vorbezug (WEF) | Weiches EK | Max. 10% der 20% |
| Darlehen Eltern (ohne Schenkungsdekl.) | Fremdkapital | Nicht anrechenbar |
| Erbvorbezug auf Papier, nicht ausbezahlt | Fremdkapital | Nicht anrechenbar |
Achtung: Darlehen von Eltern
Ein häufiger Irrtum: Ein Elterndarlehen zählt als Fremdkapital, nicht als Eigenkapital — auch wenn keine Zinsen anfallen. Erst wenn die Eltern schriftlich auf die Rückzahlung verzichten (Schenkungserklärung), gilt es als Eigenkapital. Die Bank prüft das genau.
Tragbarkeitsvergleich: Was leisten sich Käufer in verschiedenen Innerschweizer Kantonen?
Die Preise in der Innerschweiz sind kantonsweit sehr unterschiedlich. Das wirkt sich direkt auf das erforderliche Einkommen aus:
| Kanton / Region | Medianpreis EFH | Eigenkapital (20%) | Hypothek | Erforderliches Jahreseinkommen |
|---|---|---|---|---|
| Nidwalden | CHF 1’450’000 | CHF 290’000 | CHF 1’160’000 | ca. CHF 264’000 |
| Luzern (Stadt) | CHF 1’280’000 | CHF 256’000 | CHF 1’024’000 | ca. CHF 233’000 |
| Zug | CHF 1’750’000 | CHF 350’000 | CHF 1’400’000 | ca. CHF 319’000 |
| Obwalden | CHF 920’000 | CHF 184’000 | CHF 736’000 | ca. CHF 168’000 |
| Schwyz | CHF 1’100’000 | CHF 220’000 | CHF 880’000 | ca. CHF 200’000 |
| Uri | CHF 650’000 | CHF 130’000 | CHF 520’000 | ca. CHF 118’000 |
Berechnung: Kalkulatorischer Zins 5%, Amortisation 2. Hypothek linear über 15 Jahre, Unterhalt 1%. Medianpreise: Wüest Partner Immo-Monitoring Q1 2026, FPRE Immo-Indizes Q1 2026.
Obwalden und Uri sind die einzigen Innerschweizer Kantone, in denen Tragbarkeit für ein Durchschnitts-Haushaltseinkommen noch realistisch erreichbar ist. In Nidwalden und Zug sind die Hürden sehr hoch — das ist Realität, kein Pessimismus.
Was tun, wenn die Tragbarkeit knapp nicht reicht?
Das passiert öfter, als viele zugeben. Vier Ansätze, die ich in der Praxis sehe:
Mehr Eigenkapital einbringen: Jeder Franken mehr Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die Tragbarkeitsbelastung. Schenkungen von Eltern (dokumentiert!) können hier helfen.
Günstigere Lage oder kleineres Objekt: Obwalden statt Nidwalden bedeutet rund CHF 500’000 Preisunterschied im Median — und damit CHF 96’000 tiefere Einkommensanforderung.
Gemeinschaftlicher Kauf: Mit einem Partner, einer geschwisterlichen Miteigentümerschaft oder einem nahestehenden Dritten lässt sich die Einkommensbasis verbreitern. Die rechtlichen Strukturen (Miteigentum vs. Gesamteigentum) sollten jedoch sorgfältig gewählt werden.
Warten und sparen: In einem Markt, der sich seitwärts bewegt wie 2026 in der Innerschweiz, verliert man wenig, wenn man 12-18 Monate weiter Eigenkapital aufbaut.
Richard's Tipp
Ich empfehle immer, bei mindestens zwei Banken eine Vorabprüfung der Tragbarkeit einzuholen — die Bewertungspraxis bei Liegenschaften kann je nach Bank leicht variieren, besonders bei Umbaupotenzial oder speziellen Objekttypen.
Wie der WEF-Vorbezug die Tragbarkeit beeinflusst
Der Bezug von Pensionskassengeld (WEF) erhöht das Eigenkapital und senkt dadurch die Hypothek. Das klingt gut — aber es gibt einen Haken: Die entnommenen PK-Mittel reduzieren Ihren zukünftigen Rentenanspruch. Ausserdem kann es bei manchen Anbietern dazu kommen, dass Sie die PK-Mittel im Todesfall oder bei Invalidität zurückzahlen müssen, sofern das Eigenheim verkauft wird.
Konkret: Wer CHF 100’000 aus der PK vorausbezieht, spart rund CHF 5’000 Hypothekarzins pro Jahr (bei 5% Kalkulationszins) — reduziert aber seinen Rentenanspruch um schätzungsweise CHF 5’000-7’000 jährlich, je nach Umwandlungssatz und Alter.
(Quelle: Bundesamt für Sozialversicherungen BSV, Merkblatt WEF-Vorbezug, Stand 2026)
Gemeinschaftlich kaufen: Was Paare wissen müssen
Bei gemeinsamem Kauf zählen beide Einkommen. Das ist der häufigste Weg, die Tragbarkeitshürde in der Innerschweiz zu nehmen. Dabei gilt:
- Beide Partner unterzeichnen die Hypothek und haften solidarisch.
- Bei Scheidung oder Trennung kann die Bank die Aufteilung oder Rückzahlung verlangen, wenn einer der Partner die Hypothek alleine nicht mehr trägt.
- Der güterrechtliche Status (Errungenschaftsbeteiligung, Gütertrennung) bestimmt, wie das Eigenheim im Trennungsfall aufgeteilt wird.
Mein Rat: Klären Sie diese Fragen juristisch, bevor Sie unterschreiben — nicht danach.
Quellen & Datenstand
- Wüest Partner AG: Immo-Monitoring Schweiz Q1 2026, Medianpreise Einfamilienhaus nach Kanton. wuestpartner.com
- FPRE AG: Immo-Indizes Zentralschweiz Q1 2026. fpre.ch
- Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg): Mindeststandards für Hypothekarfinanzierungen (Selbstregulierungsrichtlinien), aktualisiert 2022, gültig 2026. swissbanking.org
- Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV): Merkblatt Wohneigentumsförderung (WEF), Stand 2026. bsv.admin.ch
- FINMA: Rundschreiben 2019/1 Risikoverteilung Banken — Belehnungsrichtlinien. finma.ch
Mit freundlichen Grüssen
Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
