Als ich letzte Woche mit einem Vermieter aus Stansstad telefonierte, der seit über zwei Jahren die Miete nicht angepasst hatte, fragte er mich: «Richard, darf ich jetzt endlich erhöhen?» Die ehrliche Antwort ist nein — aber die Lage ist komplizierter, als viele denken. Ob Sie in Nidwalden eine Eigentumswohnung vermieten, in Luzern ein Mehrfamilienhaus halten oder als Mieter in Zug wissen wollen, ob Sie zu viel zahlen: Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der Schlüssel zu all diesen Fragen. Und der steht seit September 2025 auf dem tiefsten Stand, den die Schweiz je gemessen hat.
1,25 %
Referenzzinssatz Schweiz
Gültig seit 2. September 2025, bestätigt am 2. März 2026 (BWO). Tiefster Stand seit Systemeinführung 2008.
2,91 %
Mögliche Mietzinssenkung
Anspruch für Mieter, deren Vertrag noch auf 1,50 % oder höher basiert. Muss aktiv geltend gemacht werden (Art. 13 VMWG).
1. Juni 2026
Nächste BWO-Publikation
Experten erwarten keine Änderung. Durchschnittszinssatz liegt bei 1,32 % — Schwelle für Änderung wäre 1,37 % (Quelle: BWO, avendo.ch, März 2026).
Was der Referenzzinssatz ist und warum er für Innerschweizer Vermieter so wichtig ist
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der staatlich festgelegte Massstab für Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet ihn aus dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen — gewichtet nach Hypothekarsumme, gerundet auf das nächste Viertelprozent. Veröffentlicht wird er viermal jährlich: Anfang März, Juni, September und Dezember.
Was den Referenzzinssatz von anderen Zinssätzen unterscheidet: Er reagiert träge. Der Grund liegt in der Zusammensetzung des Schweizer Hypothekarmarkts. Rund 75 bis 80 % aller Hypotheken sind Festhypotheken mit Laufzeiten von fünf bis fünfzehn Jahren — diese spiegeln aktuelle SNB-Entscheide erst mit erheblicher Verzögerung wider. (Quelle: capitalo.ch, Februar 2026)
Für Vermieter in der Innerschweiz ist das konkret: Selbst wenn die SNB morgen den Leitzins anhebt, müssten mehrere Quartale vergehen, bevor der Referenzzinssatz reagiert. Die gute Nachricht für Planungssicherheit: Was heute gilt, gilt voraussichtlich bis Jahresende.
Innerschweiz-Insight
Nidwalden und Obwalden haben einen der tiefsten Leerstände in der Deutschschweiz. Das bedeutet: Wer als Vermieter eine sorgfältige Mietzinspolitik führt, verliert kaum Mieter — und riskiert mit einer unkorrekten Erhöhungsanzeige unnötige Schlichtungsverfahren.
Die aktuelle Situation: 1,25 % — und was das konkret bedeutet
Am 2. März 2026 bestätigte das BWO: Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %. Es ist die dritte Bestätigung in Folge — gültig seit dem 2. September 2025, dem Zeitpunkt, als er von 1,50 % auf 1,25 % gesenkt wurde. (Quelle: BWO, bwo.admin.ch, 2. März 2026)
Der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz der Banken liegt derzeit bei 1,32 %. Um eine Anhebung auf 1,50 % auszulösen, müsste dieser Wert auf über 1,37 % steigen. Für eine weitere Senkung auf 1,00 % müsste er unter 1,13 % fallen. Beide Szenarien hält die Mehrheit der Analysten für 2026 für unwahrscheinlich. (Quelle: avendo.ch / capitalo.ch, März 2026)
Was das für Vermieter heisst: Kein neuer Erhöhungsanspruch gestützt auf den Referenzzinssatz. Die einzigen erlaubten Anpassungen betreffen Teuerung und ausgewiesene Kostensteigerungen — und auch diese müssen mit dem amtlichen Formular korrekt angekündigt werden.
Was das für Mieter heisst: Wer einen Mietvertrag hat, der noch auf einem Referenzzinssatz von 1,50 % oder höher basiert — also vor der Senkung im September 2025 abgeschlossen oder zuletzt angepasst wurde — hat grundsätzlich weiterhin Anspruch auf eine Senkung um rund 2,91 %.
Wer in welcher Situation was tun sollte: Die vier Szenarien
| Situation | Handlungsbedarf | Wer muss aktiv werden |
|---|---|---|
| Mietvertrag auf Basis 1,25 % | Kein Handlungsbedarf | — |
| Mietvertrag auf Basis 1,50 % | Mieter kann ~2,91 % Senkung verlangen | Mieter (schriftlich, eingeschrieben) |
| Mietvertrag auf Basis 1,75 % | Mieter kann ~5,82 % Senkung verlangen | Mieter (schriftlich, eingeschrieben) |
| Vermieter plant Mietzinserhöhung | Nur mit amtlichem Formular, keine Ref-Basis | Vermieter (10 Tage vor Kündigungsfrist) |
Hinweis: Bei Senkungen um mehr als 0,25 Prozentpunkte gelten differenzierte Überwälzungssätze gemäss VMWG Art. 12–13. Im Einzelfall empfiehlt sich eine professionelle Berechnung.
Wie eine korrekte Mietzinsanpassung in der Innerschweiz abläuft
Ob Senkung oder Erhöhung — das Schweizer Mietrecht ist formstreng. Wer das Verfahren nicht korrekt einhält, riskiert, dass die Anpassung als nichtig erklärt wird.
Für Vermieter, die eine Erhöhung ankündigen wollen:
Erstens: Es braucht das vom Kanton genehmigte amtliche Formular. In Nidwalden und Obwalden sind diese beim Amt für Handel und Wirtschaft erhältlich; in Luzern, Zug, Schwyz und Uri bei den jeweiligen kantonalen Stellen. Zweitens: Die Ankündigung muss dem Mieter spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Drittens: Der Mieter kann die Erhöhung innerhalb von 30 Tagen nach Mitteilung bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR). (Quelle: BWO, bwo.admin.ch)
Für Mieter, die eine Senkung verlangen wollen:
Das Senkungsbegehren muss schriftlich und per Einschreiben an den Vermieter gerichtet werden — mit Verweis auf den aktuellen Referenzzinssatz und den Vertragsbasis-Satz. Eine automatische Pflicht zur Weitergabe besteht nicht (Art. 270a OR). Wer wartet, verschenkt jeden Monat Geld.
Verjährungs-Falle
Ein Senkungsanspruch gilt nicht rückwirkend auf unbegrenzte Zeit. Stellen Sie Ihr Begehren so früh wie möglich — spätestens auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin hin. Verpassen Sie diesen Zeitpunkt, beginnt der Anspruch erst mit dem folgenden Termin zu laufen.
Wie hoch sind die Mieten in der Innerschweiz heute?
Wer weiss, wo die Marktmieten liegen, kann einschätzen, ob die eigene Miete fair ist — oder ob Spielraum für Anpassungen besteht.
| Kanton | Ø Nettomiete 4-Zi-Wohnung | Ø CHF/m² Mietwohnungen | Quelle / Jahr |
|---|---|---|---|
| Luzern | CHF 1’600–1’650 | CHF 17 | LUSTAT / BFS, 2024 |
| Nidwalden | CHF ~1’850–2’050 (est.) | CHF 23 | ImmoMapper, Q4 2023 |
| Zug | CHF ~2’200–2’500 (est.) | CHF 26–28 | Marktbeobachtung |
| Obwalden | CHF 1’400–1’550 (est.) | CHF 18–20 | Marktbeobachtung |
Hinweis: Schätzwerte für Obwalden, Zug und Nidwalden basieren auf publizierten m²-Preisen und internen Marktbeobachtungen. Die Werte können je nach Lage, Baujahr und Ausstattung erheblich abweichen.
Auffällig ist der Unterschied zwischen Nidwalden und Luzern: Trotz deutlich höherer Kauf- und Mietpreise in Nidwalden (CHF 10’129/m² Kauf im April 2026, +2,9 % YoY, laut RealAdvisor) sind die Mietrenditen moderat — ein typisches Muster in Kantonen mit hoher Eigentumsquote und sehr geringem Leerstand.
Was die nächste BWO-Publikation am 1. Juni 2026 bringen kann
Das BWO publiziert am 1. Juni 2026 die nächste Referenzzinssatz-Entscheidung. Die Ausgangslage:
- Durchschnittszinssatz heute: 1,32 %
- Schwelle für Senkung auf 1,00 %: unter 1,13 %
- Schwelle für Erhöhung auf 1,50 %: über 1,37 %
Beide Bewegungen sind in den kommenden Wochen statistisch kaum möglich. Langfristige Festhypotheken aus der Niedrigzinsphase dämpfen den Durchschnitt weiter. Eine allfällige Erhöhung des Referenzzinssatzes wäre erst realistisch, wenn die SNB die Leitzinsen deutlich anhebt — und dafür gibt es aktuell keine klaren Signale. (Quelle: capitalo.ch / avendo.ch, März 2026)
Empfehlung für Vermieter: Setzen Sie sich eine Erinnerung auf den 1. Juni 2026. Prüfen Sie bereits jetzt, welche Ihrer Mietverträge auf welchem Referenzzinssatz basieren. Das gibt Ihnen zwei bis drei Wochen Vorlauf, um bei einer Änderung korrekt zu reagieren.
Was jetzt zu tun ist
Prüfen Sie Ihre Mietverträge: Auf welchem Referenzzinssatz basiert jede Vereinbarung? Liegt er über 1,25 %, haben Ihre Mieter Anspruch auf Senkung. Als Privatvermieter in der Innerschweiz empfehle ich, diesen Anspruch proaktiv anzubieten — das schafft Vertrauen und verhindert Schlichtungsverfahren.
Was gilt nicht für den Referenzzinssatz?
Es gibt Mietverhältnisse, für die der Referenzzinssatz schlicht nicht gilt. Gemäss BWO sind das:
- Indexmieten: Die Miete ist an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gebunden, nicht an den Referenzzinssatz.
- Staffelmieten: Vertraglich vereinbarte, periodische Anpassungen nach einem festen Schema.
- Geförderte Wohnungen: Subventionierte Mietwohnungen (z. B. gemeinnützige Träger) folgen eigenen Berechnungsregeln.
- Luxuswohnungen: Bei sehr hohen Mieten (je nach Definition) kann das Mietrecht eingeschränkt gelten.
In der Innerschweiz sind Indexmieten und Staffelmieten in Neubauprojekten zunehmend verbreitet. Prüfen Sie Ihren Vertrag sorgfältig — oder lassen Sie ihn von einem Fachmann beurteilen.
Quellen & Datenstand
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): bwo.admin.ch/referenzzinssatz — Referenzzinssatz 1,25 %, gültig ab 2. September 2025, bestätigt 2. März 2026. Nächste Publikation: 1. Juni 2026.
- Verordnung über die Miete und Pacht (VMWG), Art. 12–13: Überwälzungssätze bei Referenzzinssatzänderungen.
- OR Art. 270a (Senkungsbegehren) und Art. 270b (Anfechtung Erhöhung).
- LUSTAT Statistik Luzern: Durchschnittliche Mietpreise Kanton Luzern, aktualisiert April 2026.
- RealAdvisor: Immobilienpreise Kanton Nidwalden, April 2026.
- ImmoMapper.ch: Mietpreise Kanton Nidwalden, Q4 2023.
- avendo.ch / capitalo.ch: Prognosen Referenzzinssatz 2026, März 2026.
Mit freundlichen Grüssen
Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
