Wer in der Innerschweiz ein Haus oder eine Wohnung verkauft, stellt sich früh dieselbe Frage: Was kostet eigentlich ein Makler – und lohnt sich das überhaupt? Nach 15 Jahren als Immobilienmakler in Nidwalden, Obwalden und der Luzerner Region kann ich sagen: Die Frage ist berechtigt, und die Antwort lohnt sich zu verstehen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Denn die Courtage ist nicht in Stein gemeisselt – aber sie sollte fair und transparent sein.
2–3 %
Typische Maklercourtage Schweiz
SVIT-Branchenstandard (netto, zzgl. 8,1 % MWST). Frei verhandelbar.
CHF 32'430
Beispiel-Courtage bei CHF 1,2 Mio.
2,5 % netto = CHF 30'000 + MWST. Zahlt der Verkäufer.
Art. 413 OR
Gesetzliche Grundlage
Courtage-Anspruch entsteht nur bei abgeschlossenem Kaufvertrag.
Wie die Maklercourtage in der Schweiz rechtlich geregelt ist
Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) regelt den Maklervertrag in den Artikeln 412–418. Die wichtigste Regel: Der Courtage-Anspruch entsteht erst dann, wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt – wenn also der Kaufvertrag notariell beurkundet und unterzeichnet ist. Kommt das Geschäft nicht zustande, hat der Makler in der Regel keinen Anspruch auf Vergütung.
Das klingt selbstverständlich, ist aber der entscheidende Unterschied zu vielen anderen Beratungsleistungen: Der Makler trägt das volle Risiko. Er investiert Stunden in Bewertung, Fotografie, Inserate und Besichtigungen – ohne Garantie auf Entlohnung. Das erklärt, weshalb die Courtage auf den ersten Blick hoch wirkt: Sie deckt auch die Fälle ab, in denen ein Objekt trotz Aufwand nicht verkauft werden konnte.
Ein Exklusivvertrag mit Mindestlaufzeit (meistens 6 Monate) ist in der Innerschweiz Standard. Er schützt den Makler vor Umgehungsgeschäften und gibt ihm Planungssicherheit für die Vermarktung. Lesen Sie diese Klauseln sorgfältig – insbesondere den Passus, was bei Kündigung gilt und ob ein reduziertes Honorar bei Eigenverkauf anfällt.
(Quelle: Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 412–418 OR)
Was Verkäufer in der Innerschweiz wirklich zahlen: Courtage-Vergleich nach Kanton
Die Courtage variiert je nach Lage, Objektwert und Makler. In der Praxis sehe ich in der Innerschweiz folgende Spannbreiten:
| Kanton | Typische Courtage (netto) | Beispiel-Objekt | Courtage in CHF (brutto) |
|---|---|---|---|
| Zug | 1,5–2,5 % | EFH CHF 2,0 Mio. | CHF 32’430–54’050 |
| Luzern (Stadt) | 2,0–2,5 % | EFH CHF 1,4 Mio. | CHF 30’268–37’835 |
| Nidwalden | 2,0–3,0 % | EFH CHF 1,2 Mio. | CHF 25’944–38’916 |
| Obwalden | 2,5–3,0 % | EFH CHF 900’000 | CHF 24’318–29’160 |
| Schwyz | 2,0–2,5 % | EFH CHF 1,1 Mio. | CHF 23’782–29’728 |
| Uri | 2,5–3,0 % | EFH CHF 650’000 | CHF 17’563–21’060 |
Alle Beträge inkl. 8,1 % MWST. Courtage-Sätze basieren auf SVIT-Branchenstandard und Markterhebungen Innerschweiz 2025/2026. Effektive Kosten hängen vom Verhandlungsergebnis und dem einzelnen Makler ab.
Innerschweiz-Insight
In Zug und Luzern sind Courtagen unter 2 % möglich, weil die hohe Nachfrage Objekte schnell verkauft. In ländlicheren Kantonen wie Uri oder Obwalden ist das Käuferfeld kleiner – dort ist der Mehrwert eines gut vernetzten Maklers oft höher als die gesparten Prozentpunkte.
Was ist im Maklerhonorar alles inbegriffen?
Ein seriöser Makler bündelt eine Vielzahl von Leistungen in seiner Courtage. Wer diese einzeln am Markt einkaufen müsste, käme rasch auf vergleichbare Kosten – ohne das Netzwerk und die Verhandlungserfahrung:
Bewertung & Strategie Professionelle Verkehrswertermittlung (inklusive Vergleichswertanalyse, Ertragswert- und Sachwertmethode), Entwicklung der Preis- und Vermarktungsstrategie. Diese Leistung erbringt ein guter Makler kostenfrei vor Auftragserteilung – denn sie zeigt Ihnen, ob das Honorar fair ist.
Aufbereitung & Marketing Professionelle Immobilienfotografie, 360°-Rundgang, Exposé auf Deutsch und auf Wunsch Englisch (relevant für Expat-Käufer in der Zentralschweiz), Schaltung auf allen relevanten Portalen (homegate.ch, ImmoScout24, newhome.ch, immo-otti.ch) sowie auf Social Media.
Besichtigungen & Käuferprüfung Organisation und Durchführung aller Besichtigungen, erste Bonitätsprüfung der Interessenten, Abklärung der Finanzierungszusage bei der Hausbank. Das schützt Sie vor Zeitverlust durch zahlungsunfähige Kaufinteressenten.
Vertragskoordination & Notartermin Koordination mit dem Grundbuchamt, Zusammenarbeit mit dem beurkundenden Notar, Begleitung beim Kaufvertragstermin, Übergabe der Liegenschaft inklusive Protokoll.
Vorsicht bei Billig-Angeboten
Online-Makler mit pauschalen Honoraren unter CHF 5'000 bieten oft nur Inserate ohne persönliche Begleitung. In der Innerschweiz, wo viele Transaktionen über persönliche Netzwerke laufen, ist das ein klarer Nachteil – besonders bei Spezialobjekten wie Seegrundstücken oder Bauland.
Wann lohnt sich ein Makler – und wann ist Eigenregie möglich?
Das ist eine ehrliche Frage, die ich jedem Eigentümer offen beantworte. Ein Makler lohnt sich besonders, wenn:
- Das Objekt Erklärungsbedarf hat: Denkmalschutzobjekte, Liegenschaften mit Baurechtsverträgen, geteiltes Stockwerkeigentum oder Renditeliegenschaften brauchen Fachkenntnis in der Vermarktung.
- Sie wenig Zeit haben: Ein professionell geführter Verkaufsprozess dauert 3–5 Monate. Wer beruflich eingebunden ist, unterschätzt den Zeitaufwand für Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen.
- Der richtige Käufer gesucht wird: In der Innerschweiz gibt es Objekte, für die der Käufer nicht auf homegate sucht. Er sitzt in einem bestehenden Kundennetz. Dieses Netz kann ein Makler aktivieren – Sie als Privatperson nicht.
- Emotionale Distanz gefragt ist: Wer im Haus aufgewachsen ist oder es jahrzehntelang gepflegt hat, verhandelt anders. Manchmal ist ein Puffer hilfreich.
Eigenregie funktioniert gut bei standardisierten Wohnungen in nachgefragten Lagen, wenn Sie Verkaufserfahrung mitbringen, Zeit haben und bereit sind, sich mit Kaufrecht, Grundbuch und Kaufvertragsrecht zu befassen.
| Kriterium | Mit Makler | Eigenregie |
|---|---|---|
| Vermarktungsaufwand | Makler trägt ihn | 5–15 h/Woche Eigenaufwand |
| Netzwerkzugang | Breit, regional etabliert | Begrenzt auf eigene Kontakte |
| Kaufpreisverhandlung | Professionell, distanziert | Emotional belastet |
| Rechtssicherheit | Hoch (Vertrag, Notar) | Eigenverantwortung |
| Kosten bei Erfolg | 2–3 % + MWST | CHF 500–2’000 (Inserate) |
| Kosten bei Misserfolg | CHF 0 (Erfolgsprinzip) | Zeit + Insertionskosten |
Darf ich die Courtage steuerlich abziehen?
Ja – und das ist ein Punkt, der im Gespräch oft vergessen wird. Die Maklercourtage ist beim Verkäufer steuerlich abzugsfähig: Sie mindert den steuerpflichtigen Grundstückgewinn direkt und reduziert damit die Grundstückgewinnsteuer. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1,2 Mio. und einem Gewinn von CHF 300’000 kann eine Courtage von CHF 30’000 die Steuerlast um CHF 4’500–9’000 senken – je nach Kanton und Haltedauer.
Dies macht die effektiven Netto-Kosten des Maklers deutlich kleiner als der nominelle Courtage-Betrag. Ein guter Treuhänder rechnet Ihnen das vor der Auftragserteilung durch.
(Quelle: Kantonale Steuerverwaltungen NW/OW/LU; Grundstückgewinnsteuergesetze der Innerschweizer Kantone, Stand 2026)
So verhandeln Sie die Courtage fair
Mein Rat als Makler: Verhandeln Sie – aber fair. Die Courtage ist verhandelbar, solange der Leistungsumfang klar bleibt. Konkrete Ansätze:
Leistungsumfang reduzieren: Wenn Sie selbst fotografieren möchten, die Inserate verwalten oder den Notartermin begleiten, kann das Honorar entsprechend angepasst werden. Seien Sie sich aber bewusst, was Sie damit aufgeben.
Mehrere Objekte beauftragen: Wer zwei oder drei Liegenschaften gemeinsam vergeben kann, hat Verhandlungsspielraum.
Klare Preisstrategie festlegen: Ein realistischer Ausgangspreis beschleunigt den Verkauf und reduziert den Vermarktungsaufwand des Maklers – das kann in einen günstigeren Satz eingepreist werden.
Qualität prüfen, nicht nur den Preis: Fragen Sie nach SVIT-Mitgliedschaft, nach Referenzobjekten in Ihrer Region und nach dem konkreten Vermarktungsplan. Der günstigste Makler ist selten der profitabelste Entscheid.
Mein persönlicher Tipp
Holen Sie mindestens zwei Bewertungen und Courtage-Offerten ein. Nicht, um den einen gegen den anderen auszuspielen – sondern um zu verstehen, wie Ihr Objekt am Markt positioniert wird und welcher Makler wirklich etwas über Ihre Gemeinde weiss.
Quellen & Datenstand
- Schweizerisches Obligationenrecht (OR), Art. 412–418: Maklervertrag, Stand 2026
- SVIT Schweiz (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft), Branchenstandards Courtage, svit.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): MWST-Satz 8,1 % seit 1.1.2024, estv.admin.ch
- Kantonale Steuerverwaltungen Nidwalden, Obwalden, Luzern, Zug, Schwyz, Uri: Grundstückgewinnsteuergesetze, Stand Mai 2026
- Wüest Partner: Immobilienmarkt Schweiz, Berichte Q4 2025 / Q1 2026, wuestpartner.com
- Raiffeisen Immo Monitor, Schweizer Immobilienmarkt Q1 2026
Mit freundlichen Grüssen Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
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