Jedes Jahr erben in der Schweiz Tausende von Familien eine Liegenschaft — ein Haus in Stansstad, eine Wohnung in Sarnen, ein Feriendomizil am Vierwaldstättersee. Was auf dem Papier wie ein Glücksfall aussieht, entpuppt sich in der Praxis oft als komplexe Aufgabe: Wer bekommt was? Muss man Steuern zahlen? Und was, wenn die Geschwister sich nicht einigen können? Als Immobilienmakler mit über 15 Jahren Erfahrung in der Innerschweiz habe ich Dutzende von Erbfällen begleitet — von der reibungslosen Übertragung unter Geschwistern bis zum jahrelangen Rechtsstreit. Dieser Artikel gibt Ihnen den Überblick, den Sie brauchen, um klug zu entscheiden.
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Erbschaftssteuer für direkte Nachkommen
In allen sechs Innerschweizer Kantonen (NW, OW, LU, ZG, SZ, UR) sind Kinder und Enkel vollständig steuerfrei. Gilt auch für Ehepartner.
50%
Pflichtteil für Nachkommen seit 2023
Das neue Erbrecht (seit 1. Januar 2023) reduzierte den Pflichtteil von 75% auf 50% des gesetzlichen Erbteils. Mehr Spielraum für den Erblasser. (ZGB Art. 471)
Einstimmig
Entscheid nötig in der Erbengemeinschaft
Kein Miterbe kann alleine über eine geerbte Liegenschaft verfügen. Einigung oder Klage — einen Mittelweg gibt es nicht. (ZGB Art. 602)
Was passiert rechtlich, wenn Sie eine Liegenschaft in der Innerschweiz erben?
Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum an der Liegenschaft sofort und automatisch auf die Erben über — dieser Grundsatz heisst Universalsukzession (Art. 560 ZGB). Sie werden also ab dem Todestag Eigentümerin oder Eigentümer, noch bevor irgendein Papier unterzeichnet ist. Das klingt einfach, hat aber eine wichtige Konsequenz: Sie haften ab diesem Moment auch für alle Schulden des Erblassers, einschliesslich laufender Hypotheken.
Wer die Erbschaft nicht annehmen möchte — etwa weil die Hypotheken den Liegenschaftswert übersteigen — muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Todes die Erbschaft ausschlagen (Art. 566 ZGB). Diese Frist ist absolut. Ich rate jedem Erben: Lassen Sie noch im ersten Monat eine grobe Wertschätzung der Liegenschaft machen und klären Sie beim Grundbuchamt, welche Lasten auf ihr liegen.
| Schritt | Zeitpunkt | Zuständig |
|---|---|---|
| Universalsukzession — Eigentum geht über | Ab Todestag | Automatisch per Gesetz |
| Erbenausschlagung (falls gewünscht) | Innerhalb 3 Monate | Zuständige Behörde Wohnkanton |
| Erbenausweis beantragen | So früh wie möglich | Gemeindeverwaltung / Notar |
| Grundbucheintrag auf Erben umschreiben | Nach Erbenausweis | Grundbuchamt |
| Handänderungssteuer bei Aufteilung | Bei Übertragung zwischen Erben | Kantonales Steueramt |
Wichtig für die Innerschweiz: Die Kantone unterscheiden sich in den Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern, die bei der internen Aufteilung unter Erben anfallen können. Nidwalden und Obwalden haben hier vergleichsweise günstige Regelungen für direkte Nachkommen — lassen Sie sich kantonal beraten.
Die Erbengemeinschaft: Warum Einigkeit über alles geht
Erben Sie eine Liegenschaft gemeinsam mit anderen (Geschwister, Halbgeschwister, oder per Testament begünstigte Dritte), bilden Sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Gesetz ist hier eindeutig: Jede Verfügung über die Liegenschaft — Verkauf, Vermietung, Hypothekenaufstockung, bauliche Massnahmen — erfordert die Zustimmung aller Miterben (Art. 602 Abs. 2 ZGB).
Ein einziges blockierendes Mitglied kann den gesamten Prozess zum Stillstand bringen. Das ist in der Praxis die häufigste Konfliktquelle, die mir begegnet. Typisches Szenario: Drei Geschwister erben das Elternhaus in Beckenried. Zwei wollen verkaufen, eines will einziehen — oder zumindest nicht zum aktuellen Marktpreis verkaufen. Was nun?
Vorsicht: Zwangsversteigerung als letzter Ausweg
Kommt innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe beim Gericht die Erbteilung verlangen. Das Gericht kann die Liegenschaft dann zur Zwangsversteigerung anordnen — und Zwangsversteigerungspreise liegen erfahrungsgemäss 15–25% unter dem Marktwert. Besser: frühzeitig einen neutralen Gutachter für die Wertfeststellung beiziehen und die Diskussion auf sachlicher Basis führen.
Lösungsansätze, die in der Praxis funktionieren:
- Auskauf: Ein Erbe kauft den anderen ihre Anteile ab, zum vereinbarten Verkehrswert. Dafür braucht er in der Regel eine neue Hypothek.
- Externe Vermietung: Die Erbengemeinschaft behält die Liegenschaft und teilt die Mieteinnahmen auf. Nur tragfähig, wenn alle Erben langfristig gut miteinander können.
- Verkauf am freien Markt: Die Erbengemeinschaft beauftragt einen Makler gemeinsam und teilt den Erlös auf — oft die sauberste Lösung.
Erbschaftssteuer und Grundstückgewinnsteuer: Zwei völlig verschiedene Steuern
Viele Erben vermischen diese zwei Steuern — ein teurer Irrtum, denn sie funktionieren komplett anders.
Erbschaftssteuer: Wird beim Empfang des Erbes fällig. In allen sechs Innerschweizer Kantonen (Nidwalden, Obwalden, Luzern, Zug, Schwyz, Uri) sind direkte Nachkommen und Ehepartner vollständig von der Erbschaftssteuer befreit. Entferntere Verwandte (Geschwister, Nichten, Neffen) oder nicht verwandte Dritte können je nach Kanton und Erbschaftswert Steuern schulden — mit kantonalen Tarifen und Freibeträgen, die stark variieren.
Grundstückgewinnsteuer: Wird erst fällig, wenn die geerbte Liegenschaft verkauft wird. Sie wird auf den Gewinn erhoben — also auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem sogenannten Einstandswert des Erblassers (dem Preis, den der Erblasser seinerzeit bezahlt hat, plus wertvermehrende Investitionen).
Hier liegt ein entscheidender Unterschied zur Erbschaftssteuer: Die Haltedauer für die Grundstückgewinnsteuer wird in den meisten Innerschweizer Kantonen kumuliert. Das heisst: Hat Ihr Vater die Liegenschaft vor 30 Jahren gekauft, und Sie verkaufen sie ein Jahr nach dem Erbfall, gilt für die Grundstückgewinnsteuer eine Haltedauer von 31 Jahren — mit entsprechend tieferem Steuersatz.
| Kanton | Haltedauer des Erblassers angerechnet? | Hinweis |
|---|---|---|
| Nidwalden | Ja | Monistisches System |
| Obwalden | Ja | Monistisches System |
| Luzern | Ja | Monistisches System |
| Zug | Ja | Monistisches System |
| Schwyz | Ja | Monistisches System |
| Uri | Ja | Monistisches System |
(Quelle: Kantonale Steuergesetze, Stand 2026 — kantonale Gesetzestexte und ESTV-Überblick)
Innerschweiz-Insight
In der Innerschweiz lohnt es sich, den Zeitpunkt des Verkaufs strategisch zu wählen: Je länger die kumulierte Haltedauer (Erblasser + Erbe), desto tiefer der Grundstückgewinnsteuersatz. Wer nach einem Erbfall schnell verkauft, zahlt mehr als jemand, der zwei bis drei Jahre wartet — sofern er die Liegenschaft in dieser Zeit sinnvoll verwalten oder vermieten kann.
Das neue Erbrecht 2023: Mehr Freiheit für Erblasser, mehr Planungsmöglichkeiten
Seit dem 1. Januar 2023 gilt in der Schweiz ein revidiertes Erbrecht — die grösste Revision seit über 100 Jahren. Für Immobilieneigentümer sind diese Änderungen relevant:
Pflichtteil reduziert: Der gesetzliche Pflichtteil für Nachkommen wurde von 75% auf 50% des gesetzlichen Erbteils gesenkt. Konkret: Wer zwei Kinder hat und ein Vermögen von CHF 2 Millionen (darunter eine Liegenschaft im Wert von CHF 1,4 Mio.), muss den Kindern zusammen nur noch 50% × 50% = 25% des Gesamtnachlasses als Pflichtteil sichern. Die anderen 75% kann er frei disponieren.
Pflichtteil der Eltern abgeschafft: Eltern des Erblassers haben seit 2023 keinen gesetzlichen Pflichtteil mehr. Das vereinfacht Situationen, in denen der Erblasser keine Kinder hat, aber seine Eltern noch leben.
Begünstigungsklausel für Lebenspartner: Konkubinatspartner (unverheiratete Lebenspartner) können nun stärker begünstigt werden — wichtig für Paare, die eine gemeinsame Liegenschaft bewohnen, aber nicht verheiratet sind.
Was das für die Praxis bedeutet: Wer eine Liegenschaft bewusst an ein bestimmtes Kind weitergeben möchte (z.B. weil dieses auf dem Betrieb mitarbeitet oder die Familie dort wohnt), hat heute deutlich mehr Spielraum als noch vor 2023. Eine vorausschauende Nachlassplanung — am besten mit einem Erbrechtsexperten und einem Immobilienmakler für die Wertfeststellung — lohnt sich.
Verkaufen oder behalten? Die ehrliche Analyse
Die emotionale Antwort ist oft “behalten” — weil das Elternhaus Erinnerungen birgt. Die finanzielle Antwort ist meistens komplexer. Ich rate meinen Klientinnen und Klienten, folgende Fragen nüchtern zu beantworten:
Behalten lohnt sich, wenn:
- Mindestens ein Erbe die Liegenschaft selbst bewohnen oder realistisch verwalten will
- Die Hypotheken tragbar sind (Faustregel: Gesamtbelastung < 33% des Haushaltseinkommens)
- Der Mietertrag bei Vermietung eine marktgerechte Rendite auf den Verkehrswert ergibt
- Eine emotionale Bindung und langfristiger Konsens unter allen Erben besteht
Verkaufen lohnt sich, wenn:
- Die Erbengemeinschaft geografisch oder emotional weit auseinanderliegt
- Sanierungsstau besteht (Küche, Bad, Fenster, Heizung) und die Investitionsmittel fehlen
- Die Liegenschaft zu gross oder zu weit vom Wohnort der Erben liegt
- Einer der Erben auf eine Liquiditätsauszahlung angewiesen ist
Richards Empfehlung
Lassen Sie die Liegenschaft professionell bewerten, bevor Sie irgendeine Entscheidung treffen. Ein seriöses Gutachten kostet in der Innerschweiz typischerweise CHF 1'500–3'500 — es verhindert aber Streit über Fantasiepreise unter Erben und bildet die Basis für jeden weiteren Schritt, ob Auskauf, Vermietung oder Verkauf.
Quellen & Datenstand
- Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 471, 560, 602, 635 — Stand 2026
- Revision Erbrecht Schweiz, in Kraft seit 1. Januar 2023 — Bundesrat, EJPD
- Kantonale Steuergesetze NW, OW, LU, ZG, SZ, UR — Grundstückgewinnsteuer-Regelungen, Stand 2026
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): Übersicht kantonale Erbschafts- und Schenkungssteuern — estv.admin.ch, abgerufen Mai 2026
- Wüest Partner: Immo-Monitoring Zentralschweiz, Q1 2026
Mit freundlichen Grüssen
Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
Haben Sie eine geerbte Liegenschaft in der Innerschweiz und wissen nicht, wie Sie weiter vorgehen sollen? Sprechen Sie mit Richard — ein erstes Gespräch ist unverbindlich und kostenlos.
