Wer sein Haus oder seine Wohnung in der Innerschweiz verkaufen will, steht früher oder später vor dieser Frage: Soll ich einen einzigen Makler exklusiv beauftragen — oder mehrere gleichzeitig, damit der Wettbewerb für einen guten Preis sorgt? Die Antwort überrascht viele Eigentümer. Nach 15 Jahren im Innerschweizer Immobilienmarkt kann ich Ihnen sagen: Der Vertragstypus, den Sie unterschreiben, beeinflusst nicht nur Ihr Verhältnis zum Makler, sondern am Ende den CHF-Betrag auf Ihrem Konto.
2,0–2,5 %
Übliche Maklercourtage Innerschweiz
Erfolgsbasiert — nur bei Abschluss fällig. SVIT Zentralschweiz, 2025.
3–6 Monate
Typische Laufzeit Alleinauftrag
Marktüblich in Nidwalden, Obwalden, Luzern, Zug, Schwyz, Uri.
5–10 %
Preisunterschied Alleinauftrag vs. offener Auftrag
Erfahrungswert aus Innerschweizer Transaktionen, Immo Otti 2024/2025.
Was das Gesetz sagt — Grundlagen des Maklervertrags in der Schweiz
Der Maklervertrag in der Schweiz ist kein reines Vertrauensgeschäft — er ist im Obligationenrecht (OR) geregelt, konkret in den Artikeln 412 bis 418. Das gibt Ihnen als Eigentümer wichtige Rechte, verpflichtet aber auch den Makler zu konkreten Leistungen.
Kern der gesetzlichen Regelung: Der Makler verdient seine Courtage nur, wenn er den Vertrag tatsächlich zustande bringt oder eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachweist. Das Schweizer Recht ist hier klar: kein Ergebnis, keine Bezahlung. Deshalb ist die Courtage immer erfolgsbasiert — ein fundamentaler Unterschied zu anderen Ländern, wo Makler Fixhonorare verlangen.
Das Gesetz unterscheidet nicht explizit zwischen Alleinauftrag und offenem Auftrag. Diese Unterscheidung entsteht durch die Vertragsgestaltung — genauer: durch die Exklusivitätsklausel. Im Alleinauftrag verpflichten Sie sich, während der Vertragslaufzeit keinen anderen Makler zu beauftragen. Diese Pflicht ist Kern des Exklusivauftrags und begründet das höhere Engagement des Maklers.
(Quelle: Schweizerisches Obligationenrecht OR, Art. 412–418, Stand 2025)
Der Alleinauftrag: Was Sie bekommen — und was Sie versprechen
Beim Alleinauftrag beauftragen Sie einen einzigen Makler für eine fest vereinbarte Laufzeit — üblicherweise drei bis sechs Monate. Der Makler weiss: Er hat diesen Auftrag allein, seine Investition in Ihre Immobilie zahlt sich aus. Das führt in der Praxis zu spürbar mehr Engagement:
| Leistung | Alleinauftrag | Offener Auftrag |
|---|---|---|
| Professionelle Fotos / 3D-Tour | Standard | Selten |
| Inseratschalten auf Homegate, ImmoScout, immobilien.ch | Vollständig | Begrenzt |
| Aktive Käuferansprache aus Datenbank | Ja | Selten |
| Steuererklärung / Grundbuchauszug-Service | Oft inklusive | Nein |
| Investitionsbereitschaft des Maklers | Hoch | Tief |
| Verkaufspreis (Erfahrungswert) | Tendenziell höher | Tendenziell tiefer |
Der Alleinauftrag verpflichtet Sie dazu, während der Laufzeit keinen anderen Makler einzusetzen. Falls Sie selbst einen Käufer finden, hängt die Courtagepflicht von der genauen Vertragsformulierung ab. Einige Verträge sehen hier eine Ausnahme vor — das sollten Sie explizit ansprechen, bevor Sie unterschreiben.
Innerschweiz-Insight
In Nidwalden und Obwalden sind Verkaufszeiten oft kürzer als im schweizerischen Durchschnitt — gute Lagen gehen in zwei bis vier Wochen. Mit einem strukturierten Alleinauftrag, der sofort mit einer breiten Käufersuche startet, können Sie diesen Vorteil voll nutzen.
Der offene Auftrag: Was die Theorie verspricht — und was die Praxis liefert
Der Gedanke klingt logisch: Mehrere Makler im Wettbewerb kämpfen um den besten Preis für Ihre Immobilie. In der Realität funktioniert dieses Prinzip im Innerschweizer Markt kaum.
Der Grund ist ökonomisch einfach: Ein Makler, der weiss, dass er in einem offenen Auftrag mit zwei oder drei Kollegen konkurriert, wird nicht CHF 3 000–5 000 in professionelle Fotos, 3D-Touren und eine breit angelegte Inseratskampagne investieren. Zu gross ist das Risiko, am Ende leer auszugehen. Das führt zu:
- Minimalen Inseraten: Kurze Standardtexte statt individuell aufbereiteter Vermarktung
- Fehlender Käuferansprache: Keine aktive Suche in Interessentendatenbanken
- Preisdruck von unten: Wenn drei Makler parallel verkaufen, orientieren sich Käufer am tiefsten angegebenen Preis
- Imagerisiken: Wenn dieselbe Immobilie auf mehreren Portalen mit unterschiedlichen Preisen erscheint, verliert sie Glaubwürdigkeit
Achtung: Doppelinserat-Effekt
Erscheint Ihr Objekt gleichzeitig bei mehreren Maklern auf ImmoScout oder Homegate, nehmen Käufer das als Warnsignal wahr — sie fragen sich, warum das Objekt so lange nicht verkauft wird. Das schwächt Ihre Verhandlungsposition erheblich.
Worauf Sie beim Vertragsabschluss unbedingt achten müssen
Nicht alle Alleinaufträge sind gleich. Bevor Sie unterschreiben, sollten diese Punkte klar im Vertrag stehen:
| Vertragspunkt | Was Sie verlangen sollten |
|---|---|
| Laufzeit | 3–6 Monate, keine automatische Verlängerung |
| Courtage | Prozentualer Anteil klar festgelegt (z. B. 2,0 % exkl. MwSt.) |
| Leistungsumfang | Professionelle Fotos, Inserate (welche Portale?), 3D-Tour, Besichtigungen |
| Käufer-Selbstfindung | Regelung, ob Courtage fällig ist, wenn Sie selbst einen Käufer vermitteln |
| Kündigung | Ordentliche Frist (z. B. 30 Tage), Kündigung aus wichtigem Grund jederzeit |
| Berichterstattung | Regelmässige Aktivitätsberichte (wöchentlich oder vierzehntäglich) |
| Fotopflicht | Wer bezahlt professionelle Fotos bei Nichtzustandekommen? |
Ein seriöser Makler in der Innerschweiz wird Ihnen jeden dieser Punkte transparent erklären. Vertrauen Sie keinem, der bei Ihrer Nachfrage ausweicht.
Was die Courtage wirklich kostet — und was Sie dafür erhalten
In der Innerschweiz liegt die Maklercourtage üblicherweise zwischen 2,0 und 2,5 % des beurkundeten Verkaufspreises, zuzüglich 8,1 % MwSt. Bei einem Verkauf zu CHF 1,2 Mio. ergibt sich folgende Rechnung:
| Verkaufspreis | Courtage 2,0 % | Courtage 2,5 % | inkl. MwSt (2,0 %) |
|---|---|---|---|
| CHF 800 000 | CHF 16 000 | CHF 20 000 | CHF 17 296 |
| CHF 1 200 000 | CHF 24 000 | CHF 30 000 | CHF 25 944 |
| CHF 1 800 000 | CHF 36 000 | CHF 45 000 | CHF 38 916 |
(Quelle: SVIT Zentralschweiz, Richtwerte 2025. MwSt 8,1 % auf Maklerprovision.)
Diese Courtage ist erfolgsbasiert — das heisst: Wird die Immobilie nicht verkauft, zahlen Sie nichts. Damit trägt der Makler das volle Investitionsrisiko für Fotos, Inserate und seine Arbeitszeit.
Rechenbeispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer in Stans (Nidwalden) verkaufte mit offenem Auftrag zunächst zu CHF 1,15 Mio. Nach einem Wechsel auf einen Alleinauftrag mit professioneller Vermarktung erzielte er in einem zweiten Anlauf CHF 1,28 Mio. — CHF 130 000 mehr, abzüglich Courtage von CHF 29 952 ein Nettogewinn von über CHF 100 000. (Beispiel anonymisiert)
Wann der offene Auftrag dennoch Sinn machen kann
Es gibt Situationen, in denen ein offener Auftrag nicht pauschal falsch ist:
- Sehr gefragte Lagen: Wenn Ihre Immobilie sich selbst verkauft — z. B. ein See-Direktzugang im Bereich Stansstad oder Beckenried — kann der Wettbewerb unter Maklern funktionieren. Aber auch hier gilt: Klare Spielregeln (einheitlicher Preis, kein Doppelinserat).
- Testphase: Manche Eigentümer starten mit einem offenen Auftrag für 30 Tage, um den Markt zu sondieren, und wechseln dann auf einen Alleinauftrag, falls kein Angebot kommt. Das funktioniert, wenn es koordiniert läuft.
- Grosses Netzwerk: Falls Sie selbst über ein breites Netzwerk verfügen und konkrete Interessenten ansprechen, kann ein offener Auftrag Ihre Selbstvermarktung ergänzen.
In der Mehrzahl der Fälle in der Innerschweiz ist der Alleinauftrag mit einem versierten lokalen Makler die strategisch bessere Wahl.
Wie Sie den richtigen Makler für Ihren Alleinauftrag finden
Der Vertragstypus ist nur so gut wie der Mensch dahinter. Fragen Sie potenzielle Makler konkret:
- Wie viele vergleichbare Objekte haben Sie in den letzten 12 Monaten in dieser Region verkauft?
- Welche Portale nutzen Sie, und haben Sie eine aktive Käuferdatenbank für diese Preisklasse?
- Wie sieht Ihr konkreter Vermarktungsplan für mein Objekt aus? (Fotos, 3D-Tour, Besichtigungsmanagement)
- Nennen Sie mir drei Referenzen aus vergleichbaren Transaktionen.
- Was passiert, wenn das Objekt nach drei Monaten noch nicht verkauft ist?
Ein Makler, der diese Fragen zögernd oder ausweichend beantwortet, gibt Ihnen mehr Auskunft über seine Arbeitsweise als jede Werbebroschüre.
(Quelle: SVIT Schweiz, Leitfaden Immobilienverkauf 2025)
Quellen & Datenstand
- Schweizerisches Obligationenrecht (OR), Art. 412–418: Maklervertrag, Stand Januar 2025
- SVIT Zentralschweiz: Courtagerichtwerte und Berufsstandards, Ausgabe 2025
- Immo Otti, interne Transaktionsdaten Innerschweiz 2024/2025 (anonymisiert)
- SVIT Schweiz: Leitfaden zum Immobilienverkauf, aktualisierte Ausgabe 2025
Mit freundlichen Grüssen
Richard Otto — CEO Immo Otti, 15+ Jahre Innerschweizer Immobilienmarkt
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